Toskana Immobilien Kauf 
(und Verkauf) 
Ratschläge für den Hauskauf in der Toskana

von Dipl.Ing. V.Piasta

[email]  [Immobilien-Angebote in der Toskana]

 

Sie möchten einen Traum verwirklichen und sich ein Haus in der Toskana kaufen.

Die folgenden Hinweise sollen Ihnen helfen, Ihren Plan zu strukturieren und schneller und sicherer zum Ziel zu gelangen.
Folgende Überlegungen sollten am Anfang stehen:

Kaufen oder mieten?

Stichworte: Toskana Haus kaufen, Haus in der Toskana mieten, Wohnung mieten, Mietwohnung in der Toskana, langfristig mieten, Leerwohnung, möblierte Wohnung

Die Frage stellt sich vor allem für den, der erst einmal Erfahrungen sammeln möchte.

Mieten (insbesondere einer Wohnung) hat den Vorteil, dass kein grösseres Kapital gebunden wird, solange die Entscheidung noch nicht ganz fest steht. Dafür sind natürlich die hierfür fälligen Ausgaben nur als Investition in Ihren Erfahrungsschatz zu betrachten, nicht aber als dauerhafte Wertanlage. Wenn Sie ohnehin zunächst nur wenige Wochen im Jahr Zeit haben, weil Sie noch berufstätig sind, bietet sich ein Arrangement mit einem saisonalen Vermieter an. Besonders in der Nachsaison (also von November bis Februar/März mit Ausnahme von Weihnachten) lassen sich vorteilhafte Vereinbarungen treffen, besonders wenn diese einen längeren Zeitraum betreffen. Beachten Sie jedoch bitte, dass saisonale Vermieter (besonders Agriturismo-Betriebe) meist gesetzlich gehindert sind, dauerhaft zu vermieten. Meist sind drei Monate die Obergrenze für eine saisonale oder "touristische" Vermietung. Aber Italien ist dafür bekannt, daß man alles "arrangieren" kann.

Allerdings sind Dauer-Mietangebote auf dem Lande in der Toscana eher selten.
Generell ist der Markt für Wohnungs- und Hauseigentum sehr viel besser entwickelt als der für die Miete von Wohnungen und besonders von Häusern. Am ehesten haben Sie in einem Ort gute Chancen, über eine spezialisierte Immobilien-Agentur in der Toskana eine Wohnung zur Miete zu finden. Meist sind die angebotenen Mietwohnungen möbliert, eine Leerwohnung zu finden ist recht schwierig. 
Auf dem Lande werden hingegen Wohnungen guter Qualität meist entweder vom Eigentümer selbst als Zweitwohnung oder touristisch durch saisonale Vermietung genutzt. Für den Eigentümer hat dies den Vorteil, dass er während der Saison nicht selten genauso viel Miete einnimmt, wie bei einer Dauervermietung im ganzen Jahr, aber über die Wohnung während der restlichen Zeit selbst verfügen kann. Gleichzeitig werden dadurch bestimmte rechtliche Bestimmungen über den Mieterschutz (Kündbarkeit) nicht wirksam. Diese Überlegungen bestimmen die Verfügbarkeit und den Mietpreis derartiger Wohnungen.

Noch rarer sind dauerhaft zu mietende Häuser auf dem Lande in der Toskana. Hier gilt ähnliches wie bei der langfristigen Anmietung einer Wohnung.
Hinzu kommen bei Häusern auf dem Lande für den Eigentümer verstärkt Zweckmässigkeits-Überlegungungen. Ein Haus, das sich einem sehr guten, also vermietbaren Zustand befindet, stellt eine erhebliche Investition dar, die der Eigentümer meist entweder selbst nutzen oder durch Verkauf realisieren will. Soll vermietet werden, so soll die Jahresmiete dem Marktwert des Objekts angemessen sein, und dabei kommen bei guten Objekten leicht Monatsmieten von mehreren 1000 Euro zustande. Hierfür ist wiederum der Markt auch mieterseitig nur sehr begrenzt.
So kommt es, dass zur Vermietung oft entweder qualitätsmässig unterdurchschnittliche Häuser oder aber eher hochpreisige Objekte angeboten werden.

Ein weiteres Hindernis für die Entwicklung eines signifikanten Marktes für die Miete von Häusern auf dem Lande in der Toskana ist durch das geringe Interesse der meisten Makler zu sehen. In einem Markt mit geringem Angebot, aber auch relativ begrenzter Nachfrage, ist der Aufwand sowohl bei der Akquistion von Objekten als auch von Mietern oft sehr hoch im Verhältnis zum möglichen Gewinn. Das ist verständlich, wenn man berücksichtigt, daß die Maklerprovision bei einem Verkauf zwar nur 3% vom Kaufpreis ausmacht, aber dennoch das mehrfache der Vermittlungsgebühren bei langfristiger Vermietung darstellt. Der Zeitaufwand zur Zusammenführung beider Seiten ist jedoch bei der Vermietung eines Hauses eher höher als beim Hauskauf.

Das Fazit aus diesen Überlegungen ist, daß bis auf eher seltene Ausnahmen die Miete eines Hauses auf dem Lande in der Toskana sich recht schwierig gestalten dürfte. Am ehesten ist die Miete einer möblierten Wohnung in einem Ort oder vielleicht in dessen unmittelbarer Peripherie zu bewerkstelligen.
Fragen Sie bitte bei Interesse nach.

Bei Häusern auf dem Lande bietet sich in der Toskana am ehesten der Kauf an.

nach oben

Wo möchten Sie Ihr Haus in der Toscana kaufen?

Stichworte: Haus kaufen, Toscana, Toskana, Region, Provinz, Stadt, Gemeinde, Ortsnähe, Klima, Meer

Die Toskana ist gross und vielfältig. Ebenso groß sind die Unterschiede in der Landschaft, im Klima, aber auch in den Preisen der Immobilien.

Die Toscana reicht am Meer entlang im Norden von der Versilia mit ihren Badeorten am Meer (Lido di Camaiore, Forte dei Marmi, Viareggio) und den Bergen im Hinterland über das Land um Lucca (Lucchesia), über die Provinzen Pisa und Livorno bis hinunter nach Grosseto, von wo aus es fast nur noch ein Katzensprung bis Rom ist. Im Norden grenzt die Toscana an Ligurien und die Emilia-Romagna, im Süden an den Lazio und Umbrien, und sie reicht von der Küste (sandig im Norden und Süden, eher felsig zwischen Pisa und Livorno) im Westen bis an die Marken (Marche) im Osten.
Die Insel Elba und einige weitere kleine Inseln gehören ebenfalls zur Toskana.
Florenz, die Hauptstadt der Region Toscana liegt etwa in der Mitte. Das bekannte Chianti-Gebiet liegt zwischen Florenz und Siena. Aber die Toskana ist nicht "Chianti", viele auch kleinere Orte im Zentrum der Toscana stehen für eine zauberhafte Landschaft, wie z.B. Volterra, San Gimignano, Monteverdi, Montecatini, Palaia, Peccioli.

Vielleicht haben Sie Ihren letzten Urlaub in einer Gegend verbracht, die Ihnen besonders gut gefallen hat, Sie haben nette Leute dort kennengelernt und können Sich gut vorstellen, zumindest einen Teil, vielleicht den Rest Ihres weiteren Lebens dort zu verbringen. Wir wollen deshalb hier davon ausgehen, dass Ihre Auswahl für den Hauskauf nurmehr ein begrenztes Gebiet betrifft und nicht die gesamte Toscana.

Bei der näheren Ortswahl sollten Sie folgenden Kriterien berücksichtigen:

nach oben

Wie gross soll Ihr Haus in der Toskana sein?

Stichworte: Toskana Hauskauf, Gebäude, Haus, Größe, Fläche, Zimmer

Immobilienberater und Makler erhalten nicht selten sehr allgemeine Anfragen zum Hauskauf, wobei sich oft später zeigt, daß der Interessent zumindest anfangs noch wenig klare Vorstellungen von der Grösse des gesuchten Hauses hatte.

Dabei ist dies eine der wichtigsten Fragen überhaupt.

Zum einen steht sie natürlich in engem Zusammenhang mit der zu tätigenden Investition.
Für Häuser in bestimmten Gegenden entwickelt der Markt aus Angebot und Nachfrage je nach Bauzustand, Ausstattung und mehr oder weniger reizvoller örtlicher Lage Quadratmeterpreise, die meist von Objekt zu Objekt nur wenig voneinander differieren. Dabei sind kleinere Objekte, für die naturgemäß eine höhere Nachfrage besteht, die aber generell auf dem Lande eher selten sind, pro qm teurer als grössere, bei denen der Gesamtpreis etwa 1 Mio. Euro übersteigt.

Manchmal gehen Interessenten anfangs von nur ca. 100 qm zu zweit aus. Diese Vorstellungen werden dann meist sehr schnell korrigiert, zumal es so kleine einzeln stehende Häuser auf dem Lande auch nur sehr selten gibt. Meist handelt es sich dabei um ehemaligen Geräteschuppen, Ställe oder Heuschober, die meist dicht neben einem anderen Gebäude stehen oder gar angebaut sind. So etwas mag als Ferienwohnung für einen kurzen Aufenthalt ausreichend sein, aber wenn Sie planen, später fest dort zu wohnen, kann sich dies als unzureichend erweisen. In fast allen Fällen besteht später keine Möglichkeit, anzubauen.
Typische Hausgrössen auf dem Lande in der Toskana liegen um 300 qm. Grössere ehemalige Gehöfte haben oft 500 qm und gelegentlich auch 1000 qm. Deutlich kleinere Häuser sind eher selten.

Man sollte an die Frage der Grösse des Hauses von zwei Seiten gleichzeitig herangehen:

- einerseits von der beabsichtigten Nutzungsart (privat oder teilweise Vermietung) und von der Anzahl der Personen im Haushalt bezw. der zu vermietenden Wohneinheiten. Bei privater Nutzung sollte man auch berücksichtigen, dass man für das Leben auf dem Lande schon zum Lagern von Gerätschaften, Vorräten und anderen Dingen mehr Raum benötigt als in der Stadt. Hinzu kommt Raum für technische Einrichtungen wie Heizanlage, Trinkwasserspeicher etc. Ein Zweipersonenhaushalt benötigt zum langfristigen Wohnen auf dem Lande leicht mehr als 150 qm, ein Haushalt mit 4 Personen um etwa 200 qm oder mehr. Für eine wochenweise zu vermietende Einliegerwohnung (Ferienwohnung) für 2 Personen müssen zwischen ca. 30 qm und (besser) 40 - 50 qm gerechnet werden. Zu den Flächen zählen auch Balkons und Terrassen, soweit sie überdacht sind.

- andererseits von den verfügbaren finanziellen Mitteln. Bestimmen Sie aus verschiedenen gleichwertigen Angeboten in der von Ihnen gesuchten Gegend und Kategorie einen ungefähren qm-Preis und dividieren Sie Ihre verfügbaren oder geplanten Finanzmittel durch diesen Betrag oder lassen Sie sich diese Zahl von Ihren örtlichen Makler nennen. Lassen Sie sich nicht von den "niedrigen" Preisen für Ruinen oder stark zu restaurierenden Objekt täuschen. Vergleichen Sie bezugsfertige Objekte. (siehe auch nachfolgende Abschnitte "Bauzustand" und "Finanzierung").
Ist die finanzierbare Hausgrösse etwa gleich oder grösser als die benötigte? Herzlichen Glückwunsch! Dann kann es weiter gehen.

Ansonsten sollten Sie vielleicht nicht an einen Hauskauf in der Toskana, sondern an den Kauf eines Appartments in einer Wohnanlage ("residence") denken. Hier sind zwar wie bereits erwähnt die qm-Preise etwa gleich hoch oder auch etwas höher als bei ganzen Häusern, aber Sie benötigen wegen der Gemeinschaftsanlagen  meist weniger Platz und brauchen sich auch wegen der Betreuung und Beaufsichtigung während Ihrer Abwesenheit keine Gedanken machen.

nach oben

Ich möchte ein Grundstück kaufen und selbst bauen

Stichworte: Haus kaufen in der Toscana , Gebäude, Haus, Zustand, Reparaturen, Ruine, Ausbau, bezugsfertig, bewohnbar, Grundstück kaufen, selbst bauen

Sie möchten lieber selbst bauen, als ein fertiges oder renovierungsbedürftiges Haus zu kaufen?

Dazu sollten Sie zunächst wissen, daß man in Italien auf dem Lande zwar das Bauvolumen eines baufälligen Hauses oder einer Ruine zum (Wieder-) Aufbau eines Gebäudes nutzen kann, daß es aber bis auf sehr eng geregelte Ausnahmen nicht möglich ist, auf landwirtschaftlichen Grundstücken ohne Existenz eines solchen Gebäuderestes ein neues Haus zu bauen. Die Ausnahme betrifft nur italienische hauptberufliche Landwirte, die aus familiären Gründen neuen Wohnraum benötigen. Damit scheidet diese Möglichkeit praktisch für alle ausländischen Käufer aus.

Als Alternative bietet sich der Kauf einer Ruine oder eines aus- oder umzubauenden Gebäudes an. Meist erfolgt die Entscheidung hierzu aus dem Wunsch heraus, eine individuelle Lösung zu finden, die u.U. der Markt "genau so" nicht bietet.

Gelegentlich spielt auch die Vorstellung eine Rolle, daß man mit einer solchen Lösung sehr viel sparen kann. Man sollte sich als Käufer aber nicht darüber täuschen, dass die Frage des anfänglichen Zustandes der zu erwerbenden Immobilie einen viel geringeren Einfluss auf die Gesamtinvestition hat als die Grösse.

Die Vorstellung, dass man mit dem Kauf einer auszubauenden Ruine oder eines stark zu restaurierenden oder zu renovierenden Hauses wesentlich günstiger fährt als beim Kauf eines bezugsfertigen Objekts, muss oft später korrigiert werden. Selbst handwerklich erfahrene Käufer unterschätzen nicht selten den erforderlichen Arbeits- und Materialaufwand, die Probleme im Umgang mit der örtlichen Bauweise und den Materialien und auch die Notwendigkeit, für viele Arbeiten letztendlich doch auf lokale Handwerksfirmen zurückzugreifen. Meist werden auch die nicht unerheblichen Gebühren und Honorare für die unumgänglichen Projekterstellungen und Baugenehmigungen nicht bedacht und einkalkuliert. 
Hinzu kommen gelegentlich unerfreuliche Überraschungen mit andersartigen Qualitätsvorstellungen örtlicher Handwerker. Wer nicht mit den örtlichen Gegebenheiten sehr gut vertraut ist und viel Erfahrung mit Bauen und Bauleitung hat, sollte in jedem Falle die Unterstützung eines renommierten örtlichen Baubüros in Anspruch nehmen.

Was ist eine Ruine wert?

Der Preis für eine Ruine berechnet sich letztendlich von der Verkäuferseite her aus den Marktpreisen für bezugsfertige Objekte gleicher Grösse und ähnlicher Lage unter Abzug der geschätzten Ausbaukosten inklusive der erwähnten Nebenkosten. Schon aus diesem Grunde ist mit einer sehr grossen Ersparnis dabei nicht generell zu rechnen. Der Markt sorgt mit Angebot und Nachfrage selbst dafür, daß die Preise für Baugrundstücke inklusive Grundstücke mit Ruinen oder abrißbedürftigen Gebäuden sich unter Berücksichtigung der mittleren Baukosten an den Marktwerten fertig ausgebauter Häuser orientiert. 
Wären Ruinen sehr viel billiger als der so zu berechnende Wert, würde die Nachfrage automatisch steigen und damit die Preise hierfür anziehen. Gelegentlich hören wir von empörten Kaufinteressenten, es sei doch "nur eine Ruine", dafür sei die Preisforderung viel zu hoch. Oft stellt sich dann sehr schnell heraus, daß der Interessent nicht die Größe des mit der Ruine verfügbaren Bauvolumens und damit den hypothetischen Wert des ausgebauten Objekts berücksichtigt hat. 

Das vermeintlich "teurere" bezugsfertige Haus ist deshalb oft nicht (oder nicht viel) teurer als die aufzubauende Ruine nach Abschluss aller Arbeiten, erspart aber oft viele Mühen, Frustration und Überraschungen.

Dennoch kann eine Entscheidung für den Wiederaufbau einer Ruine oder die Restaurierung eines baufälligen Hauses sinnvoll sein, wenn eine individuelle Lösung gewünscht ist und ausreichend Zeit und Erfahrung vorhanden sind.
Falls Sie sich für den Ausbau einer Ruine entscheiden, sind wir durch unser angeschlossenes Baubüro in der Lage, Sie vom Entwurf über die Genehmigungen bis zur Bauleitung und schließlichen amtlichen Abnahme fachkundig zu betreuen.

Sie sollten bei Ihrer Anfrage nach einer entsprechenden Immobilie in der Toskana diese Überlegungen bereits einbeziehen und Ihre Kriterien entsprechend formulieren.

nach oben

Wieviel Land (Grundstück) möchten Sie mit dem Haus kaufen?

Stichworte: Toscana Hauskauf, Garten, Gelände, Umschwung, Land, Fläche, Größe, Oliven, Obstgarten

Die Antwort hängt natürlich von Ihren Plänen ab .... und wiederum nicht zuletzt von Ihrem Geldbeutel.

Möchten Sie Landwirtschaft betreiben, vielleicht Pferde halten? Dann ist ein grösseres Gelände, vielleicht zwischen 2 und 20 ha zweckmässig.
Bedenken Sie hierbei auch, ob Sie ausreichende Erfahrungen auf diesem Gebiet haben. Wenn nicht, lassen Sie sich beraten.
Man kann alles auch lernen, aber das braucht Zeit und kostet in vielerlei Hinsicht. Gute Beratung kann sehr viel wert sein.
Für landwirtschaftliche Aktivitäten brauchen Sie nicht nur Land, sondern auch Gerätschaften, Landmaschinen und zusätzliche Gebäude, um diese unterzubringen.

Oder möchten Sie einfach nur einen schönen Garten bei Ihrem Toskana-Haus haben, etwas Wiese, ein paar Bäume, Platz für einen Swimmingpool? Vergessen Sie die Grundstücksgrössen, die Sie "zu Hause" für Ihr Wochendhaus in Betracht ziehen würden. Mit ein paar hundert qm können Sie in der Toskana wenig anfangen, es sei denn, sie erwerben eine Appartement in einer Wohnanlage. Dann genügen die üblichen 100 - 200 qm Garten.
Bei einem einzeln stehenden Haus jedoch beginnen "sinnvolle" Grundstücksgrössen um etwa 2.000 qm, hinauf bis etwa 10.000 qm (=1 ha).
Davon sollte im Idealfall ein Teil Baumbestand sein.
Für einen Pool von etwa 6x12m (72 qm) benötigen Sie mindestens doppelt, besser viermal so viel möglichst ebenes Gelände (ca. 300 qm).
Eine Rasenfläche von 500 qm ist nicht sehr gross.
Etwas Parkplatz, Raum für einen Geräteschuppen, ein paar Blumenbeete, Wege usw. und ganz schnell sind Sie bei 2000 bis 5000 qm.

nach oben

Wieviel können oder wollen Sie ausgeben?

Stichworte: Toscana Hauskauf, Kosten, Preis, Ausstattung, Pool, Garten, Gelände, Umschwung, Land, Gebäude, Haus, Größe

Dies ist für Sie natürlich eine der wichtigsten Fragen für Sie.
Aber vergessen Sie bitte nicht, dass auch Ihr Immobilienmakler oder Berater die Antwort darauf kennen sollte.

Ich erlebe es immer wieder, daß Kaufinteressenten die Frage nach ihrem Investitionslimit als grosses Geheimnis behandeln, so als ob der Makler ihnen die gleiche Immobilie teurer anbieten würde, nur weil er weiss, daß sie theoretisch mehr als deren Preis bezahlen können. Nichts ist abwegiger.
Der Makler hat die Aufgabe, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen. In Italien wird er beim erfolgreichen Abschluss zu gleichen Teilen vom Käufer und vom Verkäufer bezahlt, er ist also beiden gleichermassen verpflichtet. Je eher er den Abschluss zuwege bringt, um so weniger Zeit und Geld muss er selbst aufwenden. Er ist also sehr daran interessiert, beiden so gut wie möglich zu helfen.
Ein möglichst rascher und für alle zufriedenstellender Abschluss zählt also viel mehr als ein möglichst hoher erzielter Preis.
Auf diesen hat der Makler ohnehin wenig Einfluss. Der Verkäufer stellt seine Forderung und er tut dies, bevor er einen Käufer hat. Dieser Preis liegt zumindest nach oben hin fest. Der Makler wird tendenziell eher mässigend einwirken, da ihm daran liegt, durch einen interessanten Preis möglichst schnell Kaufinteressenten zu finden. Der Käufer entscheidet, ob er diesen Preis bezahlen will oder kann.

Es ist aber für den Makler sehr wichtig, die maximale Verfügbarkeit des Kaufinteressenten zu kennen, um ihn entsprechend beraten zu können und ihm die geeigneten Objekte anbieten zu können. Was nützt es, wenn ein Kaufinteresssent ein bezugsfertiges Haus in der Toskana mit 300 qm Nutzfläche zu kaufen sucht, wofür der Marktpreis bei guter Qualität und Lage z.B. in der Gegend um Volterra z.Z. um 3.000 Euro/qm liegt, er dem Makler aber nicht mitteilt, dass er nur maximal 600.000 Euro verfügbar hat? Beide würden kostbare Zeit für eine nutzlose Suche verlieren.
Es ist also eine Frage der Fairness, aber auch des eigenen Interesses, die eigenen Kriterien soweit wie irgend möglich zu konkretisieren und im Gespräch mit Ihrem Immobilienmakler oder Berater weiter zu verfeinern oder zu entwickeln.

Ihr Makler kann Sie auch in Finanzierungsfragen beraten und er tut dies gerne. Nicht, daß er daran etwas verdient, das ist nicht sein Bereich. Aber er kann Ihnen (und sich!) viel Zeit ersparen, wenn die Finanzierung von Anfang an geklärt ist. Leider geschieht es nicht selten, daß Kaufinteressenten an die Immobiliensuche mit dem Gedanken an eine Finanzierung durch Kredit herangehen, ohne sich über die Kosten dieses Verfahrens und seine Grenzen auch nur annähernd im Klaren zu sein.

Geben Sie nicht nur Ihre Idealvorstellungen an, denn diese könnten u.U. weit von den Realitäten des Marktes entfernt sein.
Geben Sie am besten eine Spannbreite an. Wichtig kann auch sein, welche Kriterien Sie ausschliessen wollen. All dies kann die Preiskategorie beeinflussen. Stärker begehrte oder auch stärker bekannte Gegenden (z.B. landschaftlich besonders schöne Lagen, Objekte nahe dem Meer oder im Chianti oder nahe Florenz) haben regelmässig höhere Immobilienpreise.

Wieviel sollten Sie für Ihren Immobilienkauf in der Toskana veranschlagen?

Gehen Sie zunächst von der Gebäudegrösse aus und multiplizieren Sie diese mit dem ortsüblichen qm-Preise für Objekte der bestimmten Kategorie (Ruine, zu renovierendes oder bezugsfertiges Haus, einfache oder hohe Qualität der Ausstattung ....). Dies ist der marktgerechte Gebäudepreis. Bei einer Ruine gehen Sie vom Marktwert eines bezugsfertigen Objekts aus und ziehen die geschätzten Bau- und Nebenkosten inklusive Ihres monetarisierten Eigenaufwands und Risikofaktoren davon ab.

Bestimmen Sie den Grundstückswert entsprechend der Art und Lage des Landes (landwirtschaftliche Flächen je nach Kultur, anderes Gelände je nach Zustand und Lage, eben und gut zugänglich oder abschüssig, schöner Ausblick, ruhig etc. ...).
Beispiel: 1 ha gut tragender Olivenhain liegt zwischen 20 und 40.000 Euro/ha, 1 ha Reben in guter Lage kann auch das 5-fache kosten, 1 ha Ackerland in Hügellage um die 10-20.000 Euro/ha. 1000 qm Park (Rasen, Blumen etc.) kann zwischen 5.000 und 20.000 Euro bewertet werden. Diese Zahlen sind keinesfalls verbindlich, sondern sollen nur als Anhaltspunkte dienen. Sie können über- aber auch unterschritten werden.

Was ist an zusätzlicher Ausstattung da?

Falls es sich um den Kauf einer Ruine handelt: Sind Strom- und Wasseranschlüsse bereits vorhanden?
Bei bezugsfertigen Objekten: Ist ein Telefonanschluss bereits vorhanden?
Diese Dinge können nicht nur kostenträchtig, sondern auch zeit- und nervenraubend sein, falls sie erst gelegt werden müssen.

Der Bau eines Pools (Standardgrösse 6x12 m = 72 qm) kostet heute je nach Bauart um die 30.000 Euro. Etwas grössere Schwimmbäder (z.B. 7x14 oder 8x16 m) mit besonderer Ausstattung, können leicht über 50.000 Euro kosten. Dazu kommen evtl. noch Sonnenterrassen, Geräteschuppen etc., was die Gesamtkosten um ca. 10-15.000 Euro steigen lassen kann. Zählen Sie dies zum Wert des Gebäudes und des Grundstücks hinzu.

Ist das Haus (teilweise) möbliert? Sind Einbauküchen vorhanden, besonders wertvolle Möbel, Ausstattungen oder besondere technische Einrichtungen?
Ist eine Satelliten-Empfangsanlage vorhanden? (Die Kosten liegen nicht in der "Schüssel", sondern in der Unterputz-Verkabelung im Haus!)

Vergleichen Sie Ihre Berechnung mit dem geforderten Kaufpreis.
Liegt der Gesamtpreis unter der Summe seiner Teile? Sehr gut.
Wenn nicht, kann Verhandlungsspielraum da sein.

Sind Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten erforderlich?
Üblicherweise wird ein Hauskauf "wie besehen" abgewickelt. D.h. Renovierungsarbeiten wie neuer Innenanstrich, kleinere Reparaturen usw. obliegen üblicherweise dem Käufer, da der gegenwärtige Zustand die Grundlage für die Kaufpreis-Forderung ist.
Aber während der eigentliche Kaufpreis meist um nicht mehr als nur wenige Prozent verhandelbar ist, lassen sich diese Dinge nicht selten in die Verhandlungen einbringen. Dabei kann sowohl der Verkäufer diese Arbeiten vor Verkauf ausführen lassen, oder eine gleichwertige Reduktion anbieten. Am einfachsten ist es, wenn dies pauschal erledigt wird, d.h. der Käufer erzielt einen bestimmten Nachlass und verzichtet dafür auf entsprechende Leistungen.

Was für Nebenkosten fallen an?

Zunächst einmal fallen bei Vermittlung durch einen Makler bei erfolgreichem Abschluss einer Immobilie die Vermittlungsgebühren an. Dies sind üblicherweise in der Toskana für Verkäufer und Käufer gleichermassen jeweils 3% des vereinbarten Kaufpreises. Auf den Rechnungsbetrag kommt noch die Mehrwertsteuer (IVA, in Italien 20%). Diese Gebühr ist üblicherweise bei Abschluss des privatschriftlichen Vorvertrages fällig, da zu diesem Zeitpunkt der Vermittler im Wesentlichen seinen Auftrag erfolgreich ausgeführt hat.

Für den Verkäufer kommen hierzu noch die Kosten für die Bereitstelllung der erforderlichen Unterlagen und Bescheinigungen sowie eventuelle Steuern auf den Verkauf der Immobilie.

Der Käufer trägt hingegen die eigentlichen Vertragkosten, d.h. die Registersteuern und die Notargebühren bei Abschluss des noatriellen Vertrages. Die Berechnung dieser Kosten ist etwas kompliziert, da sie von vielen Dingen abhängt, z.B. auch davon, ober der Käufer einen festen Wohnsitz in der Gemeinde hat oder nimmt, in der er die Immobilie erworben hat. Grob gerechnet liegen diese Kosten zwischen etwa 3% und 8% vom Kaufpreis. Lassen Sie sich von uns über die Regelungen im Detail beraten.

Ist eine Seite der italienischen Sprache nicht ausreichend mächtig, um die vertraglichen Bestimmungen des notariellen Aktes voll zu verstehen, so ist Beiziehung eines Dolmetschers und die Ausführung einer notariell genehmigten Übersetzung des Aktes erforderlich. Beides geht zu Lasten der nicht italienisch sprechenden Seite.

nach oben

Kaufen auf Kredit?

Stichworte: Hauskauf Toskana, Kredit, Kosten, Gebühren, Hypothek, Bank, Finanzierung

Wenn Sie die Absicht haben, einen Teil des Kaufpreises durch eine Hypothek auf das zu erwerbende Objekt zu erbringen, sollten Sie eine klare Vorstellung von den Kosten und Grenzen dieses Verfahrens haben.

Ich will hier versuchen, Ihnen anhand aktueller Zahlen im Beispiel eine Vorstellung von dem zu vermitteln, was machbar ist und was nicht. Bei Bedarf berate ich Sie gerne darüber hinaus persönlich.

Annahme: Ein bezugsfertiges Haus ohne Pool mit etwas Garten, Wohnfläche ca. 200 qm, Marktpreis für vergleichbare Objekte um 3.000 €/qm, also Kaufpreis 600.000 Euro.

nach oben

Wie wird bezahlt, wie der Vertrag für den Immobilienkauf abgewickelt?

Stichworte: Toskana Hauskauf, Kosten, Steuern, Gebühren, notarieller Vertrag, Vorvertrag

In Italien ist ein zweistufige Abwicklung eines Immobilienkaufs üblich.

Die erste Stufe ist ein privatschriftlicher Vorvertrag, der im italienischen als "contratto preliminare di compravendita" oder auch kurz als "preliminare" oder "compromesso" bezeichnet wird. Obwohl hierzu kein Notar vorgeschrieben ist, kann ein solcher oder auch ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Oft wird der Vertrag direkt von dem vermittelnden Makler aufgesetzt und in seinem Beisein von den Vertragspartnern rechtsgültig unterzeichnet. In diesem Vertrag werden im Wesentlichen die gleichen Angaben gemacht, wie in dem späteren notariellen Akt, jedoch wird hier in jedem Fall der vereinbarte und tatsächlich zu zahlende Kaufpreis festgelegt. Ausserdem werden im Vorvertrag die Zahlungsmodalitäten definiert, z.B. die Höhe der Anzahlung, die Höhe eventueller weiterer Raten und der späteste Zeitpunkt für die Durchführung des notariellen Aktes. Ebenso können hier Dinge festgelegt werden, die bis zu diesem Zeitpunkt noch erledigt werden müssen oder Rechte, die dem Käufer vorab gewährt werden. Meist vergehen nach der Unterzeichung des "compromesso" einige Wochen bis Monate, bis alle Unterlagen zusammen sind und ein Termin mit dem Notar vereinbart werden kann.

Wenn Sie Ihre Immobilie durch eigene Bemühungen und ohne Makler gefunden haben, so empfiehlt sich für alle weiteren Schritte, insbesondere für die Ausarbeitung des Vertrags, die Beiziehung eines fachkundigen Beraters.

Mit der Unterschrift unter den "compromesso" ist die Zahlung einer Sicherungsanzahlung vom Käufer an den Verkäufer erforderlich. Diese wird im italienischen als "caparra" bezeichnet und garantiert beiden Vertragspartnern die Ausführung der Vereinbarung.
Tritt einer der Partner vom Vertrag zurück oder erfüllt diesen auf andere Weise nicht, so steht dem anderen eine Entschädigung in dieser Höhe zu. In der Praxis sieht dies so aus, dass bei Nichterfüllung durch den Käufer der Verkäufer die erhaltene caparra einbehalten kann, während seine Pflichten aus dem Vertrag erlöschen. Er kann also die Immobilie anderweitig verkaufen.
Erfüllt der Verkäufer den Vertrag nicht (z.B. weil er zugesicherte Vertragsbestandteile nicht erfüllen kann, oder an einen anderen Kaufinteressenten verkaufen will), so muss er nicht nur die erhaltene caparra zurückerstatten, sondern als Vertragstrafe den gleichen Betrag noch einmal.
Aus diesem Grunde ist es für beide Seiten sinnvoll, die caparra nicht so niedrig anzusetzen, dass ein Vertragsverstoss für eine Seite vorteilhaft sein kann. Üblich sind zwischen 25% und 33% des vereinbarten Kaufpreises. Bei höheren Beträgen können auch mehrere Teilzahlungen festgesetzt werden, wobei die nicht fristgerechte Zahlung einer Rate den Verfall der caparra zur Folge hat.

Der notarielle Akt (atto pubblico oder atto notarile) bewirkt durch ein öffentlich zu registrierendes Schriftstück formell den Eigentumsübergang der Immobilie. Dieses ersetzt zusammen mit seinen "Vorgängern" (d.h. den vorherigen notariellen Kaufverträgen) die z.B. in Deutschland übliche Eintragung im Grundbuch. Für die öffentliche Registrierung entrichtet der Käufer neben den Notariatsgebühren die "Registersteuer".

Gleichzeitig mit der Unterschrift der beteiligten Parteien (genauer gesagt kurz davor) wird der restliche Kaufpreis dem Verkäufer ausgehändigt. Der offiziell angegebene Kaufpreis muß durch dokumentierbare Banktransaktionen (Bankschecks oder Überweisungen) bezahlt werden, die dann auch im notariellen Vertrag aufgelistet werden. Barzahlungen sind hierfür nicht zulässig.
Mit der Unterzeichnung durch die Beteiligten und den Notar wird der Eigentumsübergang dann definitiv rechtsgültig.

Bis 2005 wurde die Registersteuer nach dem offiziell angegebenen Preis berechnet, was dazu führte, daß fast immer ein niedrigerer Kaufpreis als bezahlt beurkundet wurde. 
Seit dem 1.1.2006 richtet sich die Registersteuer ausschließlich nach dem Katasterwert der Immobilie, der in der Regel deutlich niedriger liegt als der Kaufpreis. Letzterer muß aber, ebenso wie zuvor, im notariellen Akt dennoch angegeben werden. Allerdings gibt es in der Praxis auch heute einen gewissen Handlungsspielraum.

Die Registersteuer beträgt beim Erwerb als Zweitwohnsitz ca. 10 %, beim Erwerb als Erstwohnsitz ca. 4 % vom Katasterwert, sofern es sich um Gebäude oder "urbane" Grundstücke handelt. Für landwirtschaftliche Grundstücke hingegen fällt eine Registersteuer von 18% auf den angegebenen Preis an.
Maklergebühren, Beratungshonorare und Notarkosten berechnen sich dagegen aus dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis und nicht aus dem Katasterwert.

Die neue Regelung schafft einerseits mehr Rechtssicherheit, da die bisherige, allgemein bekannte und angewendete Angabe eines niedrigeren Preises beim Hauskauf im notariellen Vertrag eigentlich illegal war. Andererseits führt sie für den italienischen Fiskus zu einer höheren Transparenz der Marktpreise und der jeweiligen finanziellen Transaktion, so daß damit gerechnet werden kann, daß zukünftig die Katasterwerte den Marktpreisen angepaßt werden.

Der Verkäufer trägt i.d.R. neben seinem Anteil an der Maklerprovision nur die Kosten für die Bereitstellung der erforderlichen amtlichen Unterlagen. Fuer Hausverkaeufer, die ihre Immobilie nach weniger als 5 Jahren verkaufen, wird allerdings die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis als Zugewinn derzeit mit 12,5% besteuert und ist in einer gesonderten Einkommenssteuererklaerung anzugeben. Gegen diesen "Spekulationsgewinn" können jedoch durch Rechnung nachgwiesene Renovierungs- oder Ausbaukosten verrechnet werden.
Auch diesbezüglich beraten wir Sie gerne und finden die passende Lösung beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie in der Toskana.

 

Fachkundige Beratung ist wichtig

Stichworte: Toskana Hauskauf, Beratung, Vermittlung

Kaufinteressenten
  
Fragen Sie mich, ich berate Sie gerne individuell bereits in der Anfangsphase Ihrer Planung. Am besten sollte dieser Beratung stets eine möglichst detaillierte Beschreibung Ihrer Wünsche und Vorstellungen zu Grunde liegen, so daß ich Ihnen bereits im Vorfeld entsprechenden Rat geben und geeignete aktuelle Angebote vorstellen kann.
Meine Kollegen in unserem
Immobilienbüro mit Sitz in Volterra, im Herzen der Toskana, betreuen Sie dann vor Ort, begleiten Sie zu Besichtigungen und bereiten bei beabsichtigtem Kauf einer bestimmten Immobilie die Verträge vor. 
Während all dieser Zeit stehe ich Ihnen gerne zur Beratung in Ihrer Muttersprache auf der Grundlage meiner rund 25-jährigen Erfahrung mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien in der Toskana, dem Ausbau von Ruinen, landwirtschaftlichen und technischen Fragen, sowie für die Übersetzung von Unterlagen, Vertragstexten und Dokumenten zur Verfügung.

Wenn Sie eine Immobilie ohne Makler gefunden haben und nun Verhandlungen auf italienisch zu führen, Kaufverträge zu formulieren oder amtliche Unterlagen zu beschaffen sind, ist eine umfassende Betreuung und Beratung in Ihrer Muttersprache sehr sinnvoll. Die Tätigkeit umfasst alle Aufgaben, die sonst der Makler übernehmen würde, mit Ausnahme der Immobilienvermittlung selbst, die ja in diesem Falle durch Ihre Eigeninitiative entfällt. 
Beim Kauf einer Immobilie in Italien sind viele Rechtsvorschriften zu beachten und sowohl der privatschriftliche Vorvertrag als auch der notarielle Kaufvertrag müssen amtlich registriert werden, um rechtliche Wirksamkeit zu besitzen. 
Einen nichtprofessionellen Käufer ohne spezifische Sach- und Rechtskenntnisse werden diese Dinge i.d.R. überfordern. Wir bieten Ihnen deshalb auch in solchen Fällen, in denen wir den Kauf nicht vermittelt haben, unsere Unterstützung einschliesslich Übersetzungen auf Honorarbasis an.

Immobilienverkäufer
  
Sie besitzen eine Immobilie in der Toskana, die Sie verkaufen möchten? 
Bitte schicken Sie mir per Email eine Beschreibung Ihrer Immobilie, zusammen mit aussagekräftigen Fotos (bitte im jpg-Format mit mindestes 400x500 pix, besser 600x800 pix).
Je nach Ihren Wünschen und der Art des Objekts besteht die Möglichkeit, Ihren Besitz unter Erstellung einer individuell gestalteten Webseite als "Direktverkauf durch den Eigentümer" ("for sale by owner" = FSBO) in den Webkatalog von toscana service einzustellen oder einen Vermittlungauftrag mit unserer Agentur abzuschliessen.

Spezielle Webseiten für Direktverkäufer werden manuell und individuell erarbeitet und durch besondere Techniken speziell suchmaschinenfreundlich gestaltet. 
Unser Webkatalog wird z.B. in Google mit den häufigst bei Immobiliensuchen in der Toskana verwendeten Suchbegriffen an führender Stelle gelistet. 
Versuchen Sie es einmal mit "Hauskauf in der Toskana". Unsere Webseiten www.toscana-service.net, www.toscana-toskana.de/ und www.agritur.org/  befinden sich alle auf der ersten Ergebnisseite der Google-Suche. 
Bitte haben Sie Verständnis, daß die Erstellungskosten solcher Webseiten nicht mit den geringen Gebühren von automatisierten Massenanbietern wie immowelt oder immonet vergleichbar sind. 
Dafür haben Sie die Gewissheit, dass Ihr Angebot von sehr vielen Interessenten gesehen wird und Sie können den potentiellen Käufern die Vorzüge Ihrer Immobilie auf unseren Seiten sehr viel detaillierter und individueller verdeutlichen.

Falls Sie sich entschliessen, unserer Agentur einen Vermittlungsauftrag zu erteilen, so finden Sie bei uns ein professionell arbeitendes und erfahrenes Team mit einem weiten Netz von Partnerschaften in Italien, Deutschland, England, Russland und Lateinamerika. Unsere Betreung beginnt mit einer eingehenden Beratung und Wertschätzung Ihrer Immobilie und führt über die Vorstellung iim Webkatalog unserer Agentur und dem gezielten Angebot an spezifisch interessierte Käufer bis zum Abschluß des Verkaufsvertrages einschliesslich Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen und Gutachten, Registrierung usw.


Haben Sie weitere Fragen? Ich berate Sie gerne individuell und persönlich, sowohl per email als auch telefonisch .... auf deutsch oder englisch.

Auf Wunsch suche ich für Sie genau Ihre Traum-Immobilie. 
Wenn sie noch nicht in unserer umfangreichen Liste ist, führe ich für Sie eine spezifische Recherche durch. 
Persönliche Beratung und Betreuung bis zum Kaufvertrag ist meine Spezialität.

Tuscany Real Estates S.A.
 
Dipl.Ing. Volker Piasta (TU Berlin)
Tel.:  0(049) 30 8894 9401
Fax:  0(049) 3212 - 102.1029
email: toscana-service@web.de
skype: toscana

nach oben


[email]  [Immobilien-Angebote in der Toskana]